如何投資物業:新手指南

有興趣投資物業但不知如何入手?

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為何投資物業?

在審慎的投資市場中,物業可以提供強勁的財富增值機會,高回報和穩定性使其成為投資組合中的低風險資產。

以下三大原因令投資地產成為您的理想的投資工具:

  1. 穩定的回報: 具有避險功能的物業市場提供穩定的資金增長和定期收益回報
  2. 風險分散和低波動性: 物業資產往往較少受到經濟因素影響,並能保持其有形資產的價值
  3. 資產增值: 物業投資回報可作為收入、稅務策劃、教育資金及退休計劃

投資物業除了帶來顯著的資金收入,亦有個人原因。既為自己擁有物業而深感自豪,亦希望為下一代打算,幫助子女置業及學習獨立的生活。 

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您需要知道的常用物業投資術語

估值 (Appraisal)

估值是指對物業進行價值評估

資本利得稅 (Capital Gains Tax)

這是物業出售或交易時產生的收益所徵的稅項,它僅應用於投資者買賣時所獲取的差價收益,並非所有國家都開徵資本利得稅,大多數都採用不同的稅率,建議您諮詢財務顧問做個人評估。

按金 (Deposit)

出租或購買物業時繳付按金用作預訂單位。

資産淨值 (Equity)

物業的現值減去該物業持有的任何未償還抵押或其他費用。

收樓 (Handover)

業主從發展商手上收樓。此過程驗樓(見下文)、核實、登記等等確保單位妥善以便出租。

租約 (Lease)

業主將其單位出租予租客以獲取租金的協議

貸款價值比率 / 按揭成數(LTV)

通常是借貸人(即銀行) 所批出的貸款金額和單位價值的比例。按揭成數越大,借貸人的風險越高。

樓花 (Off-Plan)

指預售尚未完工的地產發展項目,只有售樓說明書可供參閱。

租金回報率 (Rental Yield)

用於表示租金收入與物業價錢的比值,計算方式是將一年租金收入除以樓價。例如,如果業主以 20 萬美元購入單位並每年收入租金 1 萬美元,租金回報率是 5% (即 5 厘)。

驗樓 (Snagging)

業主收新樓時檢查單位內所有地方是否存紕漏需要處理。

 


投資商業大廈還是住宅物業?

每人都需要一個居住的地方,單是這個因素就能使住宅物業成為一個穩定的投資。如果您能明智地選擇有發展潛力的地區,具有強大的租屋需求可確保穩定的租金收入來源。

此外,細心選擇物業的位置,一些位置優越的住宅項目具備高升值潛力。例如英國較大的城市或其周邊的近郊地段,單位數目遠遠供不應求,令樓價不斷上升漲。

這些地區往往提供了很多不錯的住宅物業選擇,與投資商廈比較,投資者有更多的住宅單位供選購。

對於投資住宅物業的人來說,物業按揭貸款的方法是較容易,而且入場費通常很低。

住宅物業投資也為較投資者為熟悉,而且毋需太多相關經驗,因為許多投資者都曾經購入或租住單位。雖然投資回報比某些投資工具有可能較低,但較穩健,特別在市場低迷的時候。

 


投資「一手樓」、「二手樓」還是「樓花」

購買樓花最明顯的特點是,您需要了解單位平面圖、藍圖和模擬圖才能看到項目的外觀。因此,對於購買出租物業(buy-to-let)的投資者而言,不同於自住人仕,他們較少關心單位的設計,因為他們著眼於收樓後可盡快出租獲利。

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購買樓花時,需要考慮如何選出合適的地產代理公司以及了解發展商的過往表現是十分重要。買家必須對項目及發展商有信心,因為預期和實際之間好可能會出現差距。

環業投資 IP Global 所挑選的物業都是由我們所信賴的發展商興建的。我們會通過一系列的嚴謹的投資分析,大部分以「包銷模式」投資住宅項目,讓客戶對我們每一個推售的項目都值得信賴。

購買樓花的最大優勢在於它可以減輕投資者的經濟負擔。只要繳付按金後,項目落成前基本不需要付全數,而且付款流程具吸引力和靈活性,節省購買者很多時間,且無需預繳大筆款項。

靈活的付款流程可以令未有足夠經濟能力購買一手樓或二手樓的投資者輕鬆上車,往往需要預繳大筆資金。

相對而言,購買樓花可以讓投資者提早上車。這不僅可以在項目中提供機會挑選合適面積或觀景優美的心水單位,而且通常首輪買家有機會獲贈更多優惠。

雖然樓花必須要等到竣工才可以有租金收入,但如果面積、設施、配套、發展商和價格都合適,回報收益往往會更高。

相反,購買一、二手樓的投資成本較高,與樓花相比,通常需要支付更高的首期。一般來說,資本增值較低,視乎當時的市場情況而定。

購買一、二手樓可能會產生更多其他相關費用。對於較舊的二手樓,在放租前可能需要進行翻新,並且維修成本通常更高。


如何避免首次置業的常犯錯誤

無論是首次置業還是經驗豐富的投資者,購買物業來作為投資時都會讓您容易遇到許多常犯錯誤。以下是在您開始投資之前要注意的地方:

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1. 做好資料搜集及審核

對市場進行一系列的研究(包括供求情況、銷售、租賃和增長預測資料),以及列出可影響您投資盈利的變數。投資者還應該了解整個投資流程及合作夥伴,包括是按揭經紀人,物業律師和管理公司。

當投資外國或不熟悉的市場時,法律體制以及稅務條款也是至關重要的。不同地區的入息稅、利得稅、遺產稅以及貸款的要求和資格會不同,避免在投資的後期階段陷入財政困境。此外,在物業出售後也機會面對不同的法規和其他費用的問題。

2. 放遠目光

從戰略角度思考或從長遠來看,您對自己投資的物業有什麼期望?您期望賺取租金收入還是樓價升值?您的離場策略是什麼?稅務條款會對您產生什麼影響?

想想您在未來幾年可能會遇到的變化,無論是您在收入或退休方面,您的投資計劃可能因此而改變。訂立最終目標,並如何將其實現。這有助決定您的投資的方式、地點、時間和內容,以達到最大的效益。

在物色物業時不妨將目光放遠一點,不要局限於一個市場或一個國家,許多最成功的物業投資者會通過多元化的投資組合來實現自己的投資目標。

3. 尋求專業合作夥伴

投資外國或陌生的市場可能令到投資者感到迷茫,然而投資顧問擁有豐富的投資經驗,尋求專業人士的建議能夠讓您在投資之前倍加安心和信心。

4. 為所有可能性做好準備

現金流管理十分關鍵。投資新手可能會對物業所產生的費用感到措手不及,重要的是要讓自己對一切可能產生的費用做好充分準備。

最後,請謹記,物業投資不會令你一夜變富,賺錢需要投入時間和金錢,並且要對物業投資過程所出現的任何變化做好心理準備。

 


如何選擇投資有潛力的住宅市場

對於住宅物業來說,由於不同的地區的投資機會都有不一樣的機遇,因此沒有必要只探索自己的地區或在熟悉的國家投資。

以下是幾個關鍵因素可以幫助您選擇投資項目並預測地產市場的未來增長,包括:

當環業投資 IP Global 物色投資地段時會考慮以下特點:

  • 人口增長
  • 空置率
  • 社區重建
  • 交通網絡
  • 配套設施和學校
  • 獨特優勢

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如何挑選自己合適的投資物業

一旦找到合適的市場,如何選擇物業投資?

做出投資決定前要盡可能收集大量相關的資訊,在投資機會中,列出您對自己所投資單位的期望,然後逐一排除不符合條件的物業,在餘下的物業中尋找機會。查看物業的全方位資料至關重要,應盡可能考慮所有因素,如地點、價格、預期租金回報率交通網絡性和獨特優勢。兩個鄰近的物業可能沒有明顯的差別,但仔細分析後有可能會發現他們具不同的特色和投資潛力。

甲心儀的物業不一定適合乙。只著眼租金回報率是不夠的,亦需要計劃您打算投資的金額、現有的投資組合、可承擔的風險程度等,不同投資者之間的偏好差異可以很大。這些都有助為您作出投資決定。

 


什麼是租金回報率?

租金回報率是物業產生的收入佔其成本的百分比。高租金回報率可能具良好的投資潛力,即物業價值較低而租金收入較高。然而,租金回報率也可能由於樓價下跌(不是租金上漲)而升高。

低的回報率亦可能代表未來潛在租金增長或強勁的資本增長,這可能會帶來更好的總回報。

雖然租金收益數據會對你有所幫助,但重要的是要記住租金收入可能會波動。現在或以前的租金回報率並不是未來表現的準確指標,尤其是在住宅市場中,例如樓價快速上升,但租金卻維持不變。
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租金回報率給予你的啓示?

租金回報率通常參考至少12個月的數據,但亦未必可以準確地反映當前的市場價值。你可以回顧過去12個月內該地區或市場上發生的事件,或留意收集數據之後的市場變化,觀察是否有任何可能影響租賃或銷售價格的因素。

總租金回報率並沒有包括購買和持有物業相關的各種費用和成本。因此,高租金回報率可能無法準確反映實際收益。對潛在投資者來說,在評估回報收益和持有投資物業年期時,考慮淨收益率通常都較為準確。

良好的租金回報率是多少?

對於淨租金回報率,越高的比率越好,但很大程度上這是取決於個人情況,對於一個人來說這是良好的租金回報率,但對另一個人來說這可能是不夠。

總之,雖然租金回報率是一個重要的考慮因素,但這只是一個指標,應該與許多其他因素一併考慮。如果您希望擁有一個表現良好的投資組合,那麼資本增值也是另一個考慮的關鍵因素。

 


購買投資物業時是否需要律師?

除了最簡單的交易之外,建議咨詢專業人士協助購買物業,無論是作為投資還是其他用途。 

樓宇買賣律師(licensed conveyancer)是專門提供物業法律的專業人士,通常專注處理住宅物業。律師熟悉法律的層面,並可提供全方位的法律服務,可以為您處理物業交易的相關事項。

購買物業時,聘請持牌的律師或樓宇買賣律師,可以有效減少在購買期間甚至交易完成後出現問題的可能性。

律師或樓宇買賣律師是什麼角色?

律師是幫助確保在購買過程中沒有遺漏任何內容,對物業進行審查,並辦理所有物業權轉的法定手續。

但是在購買物業過程中,律師在不同的國家扮演的角色都會有所不同。

例如,在英國,律師可以參與各方面的工作,從起草合同到與賣方的律師協商,也可以在土地登記署對物業進行各種法律搜查,協助按揭申請,簽訂合約,以及物業轉讓。

另外,律師亦確保協助您在依時簽訂按揭協議,並為您準備物業要約之前的文件,這會大大加快交易的過程。這也將減低被毀約的可能性(即指有人向你正在進行交易的物業提出更好的要約的價錢且被接納)。

後期階段,當您準備起草租賃協議時,可以再次諮詢律師。如果租客遇到任何問題,一份嚴謹的合約能夠保障您最大的利益。

 


何時適當出售您的投資物業?

物業通常被視為穩健的投資,因此很少是短線的。一般來說,建議保留投資物業至少五年。

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長期持有物業有機會賺取良好的資本增長並減低購買成本,例如印花稅、貸款相關費用、經紀人和律師的費用。

業主還要注意,在出售物業的時候,需要繳付的代理費和利得稅。

至於何時出售物業取決於個人情況。一般來說,持有物業是明智的,並密切關注您投資的市場,以便抓住適當出售的時機。 

 


常見的物業投資問題

我們建議有興趣投資物業的人士首次投資時尋求專業建議。

若您有疑問,應與專家交流了解物業投資所帶來的好處,可為您帶來全面且客觀的解答。

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