本文將縱觀世界物業市場,並針對環業投資目前重點研究和投資的城市進行分析

Global-Real-Estate-Outlook_2018_AW_map_HK
icons-01.png投資中的項目

icons-01.png曼徹斯特 Manchester

負擔比率 4.6

  • 英國北部振興計劃繼續刺激市場需求
  • 曼徹斯斯特人口自2015年(2)已增長6.8%,達到280萬人(2)
  • 預計樓價從2018年到2022年將上升22.8%

曼徹斯特是英國北部振興計畫當中的主力城市之一,其經濟總量已達到161億英鎊,在該振興計畫所包含的六個城市當中排名第一。除此之外,曼徹斯特還擁有數量最多的物業開發項目。隨著經濟飛速增長,2017年,曼賈斯特城區土地價格增長24%,比全國平均水準高出二十個百分點(1)。樓價因而持續上漲。2016年10月至2017年10月,樓價升幅達8.6%,是全國平均漲幅(4.2%)的兩倍之多(1)。物業租金預計在2018-2022年(2)間增漲16.5%。此外,曼賈斯特擁有10.5萬名大學生,該群體的51%在畢業後選擇留在曼徹斯特發展。加之曼徹斯特擁有大量的適齡就業群體,得益於上述兩個因素,2017年年底,曼徹斯特租金收益率高達5.6%,租賃市場實現健康發展。

1)第一太平大衛斯;(2)仲量聯行;(3)國家統計局


icons-01.png伯明翰 Birmingham

負擔比率: 4.6

  • 截至2039年,人口總量將從17.1萬增長至130萬
  • 樓價從2018年到2022年的升幅預計高達18%(1)
  • 2018年1月的市中心住宅租金收益率達4.25%(2)

伯明翰罕是英國第二大城市,也是在英國僅次於倫敦最大的企業中心。伯明翰發展勢頭正強,相對倫敦較低的樓價不斷吸引新居民入住。伯明翰投入1.27億英鎊鉅資用於改善交通基建現狀(6),加之金融服務企業和法律事務所的大力擴張,該城市發展潛力看漲。截至2039年,伯明翰的居住人口將增加17.1萬人,達130萬人 - 即在未來20年裡,伯明翰將新增10萬戶家庭。因此,伯明翰每年需要建造3577個新物業單位。 自2009年以來,平均物業掛牌租金增長了23%,相當於平均每年增長3%,超過了大部分英國中部地區。今後幾年,租金增長率仍將保持該趨勢,截至2021年,平均租金將預計增長14.7%(1)。

(1) 仲量聯行; (2) 萊坊地產; (3) 高力國際


icons-01.png利物浦 Liverpool

負擔比率: 4.3

  • 利物浦是英國北部振興計劃城市之一,它是英國北部第二大經濟區
  • 自2010年以來,利物浦就業人數增加300萬,失業率降至1975年以来的最低點(4)
  • 2018年至2021年的預測樓價增長率為19.3%(1)

過去十年,利物浦政府大力引進投資,利物浦經濟蓬勃發展,增速超過了英國其他地區。利物浦現正在興建耗資50億英鎊的“利物浦水域開發項目”,用以重振該市的主要海濱地區。利物浦的也是英國最佳物業投資地區之一,平均租金收益率為6.2%(4)。自2015年以來,樓價上漲14%。同時,利物浦租金也在上漲,預計2018年至2021年間將增長17.6%(1)。利物浦市三分之二為私人出租屋。利物浦現擁有7萬名大學生,預計截至2040年將創造10萬個新崗位(2),因此,租賃市場將繼續上升。

(1) 仲量聯行; (2)利物浦市議會; (3)國家統計局; (4) 物業報告


icons-01.png倫敦 london

負擔比率: 8.5

  • 5年來,倫敦的人口增長率為7%,達到880萬,預計到2031年,人口將達到1000萬(2)
  • 低利率和外匯優勢,吸引中短期外商投資
  • 從2018年到2021年期間,倫敦市中心樓價预升值15.2%(1)

儘管英國正處於英脫歐過程之中,其首都倫敦仍然是世界級商業貿易中心。倫敦也仍然是價格實惠且最具流動性的城市之一,因此,投資者正在逐漸恢復對其市場的信心。倫敦的基礎設施發展如火如荼,其中包括著名的“橫貫城鐵”。倫敦城市的佈局也發生了變化,5年內,“通勤交通線”附近的租金增長率預計將增長8.2%,高於倫敦平均租金增長率(3)。由於生活方式發生改變,加之倫敦居民的購買物業預算有限,物業租賃市場呈現出快速增長勢頭。據普華永道預計,到2025年,180萬個私人樓宇單位將用於租賃,而仲量聯行預計2018年至2021年間,倫敦的租金會繼續增長16.4%(1)。

 (1)仲量聯行; (2)人口統計學; (3)世邦魏理仕


icons-01.png里兹 leeds

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負擔比率: 4.3

  • 里兹的經濟總量達到180億英鎊,過去十年總增長率為40%
  • 預計從2018年到2022年,樓價增長率19.9%(1)
  • 里兹擁有英國發展速度最快的私營產業部门,每年就業增長率超過6%

里茲是除倫敦之外英國最大的經濟體,占全國經濟總量的5%。 據預測,2018年至2022年,里茲的租金增長率將達18.8%。里茲擁有6.5萬名大學生,各行各業蓬勃發展,私營產業部門的年就業增長率達到6%。里茲物業租賃市場存在嚴重的供應短缺。截至2021年,里茲需建成交付9萬個單位,但正在建設中的單位僅有6個,造成3萬個單位缺口。依據劍橋經濟學研究所報告,里茲目前經濟狀況良好,並擁有較強潛力。目前,里茲擁有大量的潛在物業購買者及租戶,唯一短缺的即是物業供應。

(1)仲量聯行;


icons-01.png都柏林 DUBLIN

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負擔比率: 4.8

  • 截至2016年,都柏林人口達到117万(1)
  • 自2014年以来,都柏林是歐洲經濟增長最快的國家之一(2)
  • 都柏林在普華永道“歐洲物業新興市場排行榜”中,名列第七(3)

自2012年以來,愛爾蘭終於擺脫了經濟危機帶來的挑戰,並恢復了長期可持續的經濟增長。都柏林是愛爾蘭的首都,過去四年來,其經濟增速為歐洲之最,因而越來越受到國際投資者的關注。此外,都柏林是穀歌,臉書,領英,推特和微軟等世界頂級公司的歐洲總部所在地,其商業和經濟方面的成功更促進了在都柏林住宅市場投資的吸引力(4)。伴隨經濟復蘇,2013年以來愛爾蘭和都柏林的樓價分別回升了71.6%和88.1%(1)。據估計,2018年的物業資本增長率預計達到8-10%,並在2020年前回升至到經濟危機前的水準。因而對投資者來說,該市場今年潛力巨大。

(1)中央統計局,(2)愛爾蘭中央銀行,(3)普華永道和城市土地研究所,(4)萊坊物業


icons-01.png柏林 BERLIN

負擔比率: 暂無數據

  • 2005年至2016年期間,柏林人口增加超過30萬(1)
  • 預計2030年柏林將有近40萬新居民(2)
  • 柏林2017年物業和單位格價上升10%(3)

柏林仍是物業投資者的聖地。隨著人口的增長,柏林經濟變得越來越活躍,進一步鞏固了其作為歐洲主要創業中心的地位。僅在2017年上半年,位於柏林的創業公司就吸引了超過20億歐元的風險投資(4),而失業率目前保持在8.8%(6)。柏林經濟強勁繁榮,人口不斷增長,但其物業建築行業稍有停滯,物業市場呈現結構化供應不足,預計將需超過8萬個新建單位。此外,截至2030年,每年需要額外增加2萬個單位。而2017年全年僅完成1.2萬到1.5萬個物業單位建設,這種供需失衡的情況在未來將仍然存在(5)。

(1)世邦魏理仕; (2)貝林 - 勃蘭登堡統計局; (3)德意志銀行; (4)德國本地網站thelocal.de(5) 仲量聯行- 柏林住宅城市簡介2017年上半年; (6)德國統計局網站statistic.arbeitsagentur.de


icons-01.png法蘭克福 FRANKFURT

負擔比率:暂無數據

  • 截至2017年中期,法蘭克福共有73.62萬人,自2009年以來,增加6.43萬人。到2018年底,人口預計將增加至75萬(1) 
  • 自2009年以來,法蘭克福就業人口数量增加15%
  • 2009年至2017年,法蘭克福樓價上升約55%(1)

法蘭克福是德國和歐洲大陸的經濟引擎和金融中心,正努力在英國脫歐後,取代倫敦原來的地位。法蘭克福生活品質頗高,每年吸引8000名新居民來此定居。由於物業建設水準不足,該地物業市場供求嚴重失衡。截至2018年1月,物業需求持續超過市場供給,缺的物業單位數量達到5萬(1),該失衡現狀對物業銷售和租賃市場均產生刺激效應。單單在2017年,現有和新建單位價格同比分別上漲15%和17%,而再次出租單位的租金也大幅上漲8%(1)。

(1)德意志銀行


icons-02.png里斯本 LISBON

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負擔比率:暂無數據

  • 自2000年後,葡萄牙經濟發展去年創下歷史新高(2)
  • 過去五年,里斯本失業率居歐盟各國最低水平(3)
  • 里斯本的物業出售和租金收益增長速度驚人

2017年第三季度葡萄牙經濟增長2.5%,比上一季度高出3%(2)。預計2017年葡萄牙的經濟增長率為2.6%,高於2016年1.5%的增長率,創下2000年以來的最高增幅。除一些導致樓價上漲的基本因素外,黃金簽證計畫、非常駐居民稅收制度和新租賃法等政府政策,都對物業市場的發展起到了巨大的推動作用。里斯本2017年第三季度樓價同比增長超過21%,同時,2012至2017年里斯本全市物業資本的五年期增長率為64%。同期,年租金和五年期租金大幅增長,增幅分別為20%與50%(3)。里斯本經濟前景開闊,外國投資者踴躍投資,物業供不應求,如此背景下,仲量聯行預測2018至2022年間里斯本的住宅市場樓價資本將進一步升值19.2%,租金將增長27.3%(4)。

(1)全球城市生活資來源資料站 (2) 國家統計局 (3)私立物業銀行 (4)仲量聯行


icons-01.png曼谷 BANGKOK

負擔比率:暂無數據

  • 曼谷是國際旅游大都市,接待遊客人數,高達全球第一名(2)
  • 曼谷是泰國的經濟中心,GDP國民生產總值,佔泰國經濟總數的52%(3)(2)
  • 自2000以來,曼谷人口增加近310萬,預計到2030年將增加22%(4)

曼谷經濟基礎扎實,旅遊業發展迅速,倍受國內外投資者青睞。曼谷的人均可支配收入是泰國其他城市的兩倍(3),這使得該地區的購買力更強。外國物業買家主要來自亞洲國家,其中,中國大陸買家居多(5)。強勁的需求令樓價急劇上漲,過去5年上升16%(6)。此外,曼谷公共交通線路的延長將對未來的樓價造成更大的刺激,萊坊物業預測曼谷樓價,將於2018年上升5至7個百分點(5)。曼谷租金收益十分穩健,也很有吸引力,2017年的平均租賃收益率為4.7%。

(1)全球城市生活資來源資料站 (2)萬事達信用卡公司 (3)(英國)歐洲商情市場調研公司 (4)聯合國 (5)萊坊物業 (6)聖路易斯聯邦儲備銀行 (7)仲量銀行


icons-02.png探索中的項目

icons-02.png漢堡 HAMBURG

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負擔比率:暂無數據

  • 自2009(1)以來,漢堡住宅單位價格上升了70%以上
  • “漢堡港城”是目前歐盟最大的城市重建項目,投資達150億美元
  • 2018年漢堡物業出售數量以及租金,預計將進一步增長 

漢堡,德國北部一座美麗的港口城市,位於不萊梅東北部易北河岸,面積755平方公里,約有180多萬人口,人口數僅次於柏林。但同時漢堡也是人口密度最低的地區之一,每平方公里人口2464人(2)。漢堡物業市場活躍,人口穩定。再出租單位和新出租單位的出租率分別在2017年上升4.8%和3.7%(1)。漢堡住宅空置率僅為0.6%,2018預計物業出售及租金將進一步增長,我們將繼續密切關注漢堡的進一步發展。

(1)德意志銀行(2)加拿大鐵路雇員兄弟會


icons-01.png杜塞爾多夫 DüSSELDORF

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負擔比率:暂無數據

  • 杜塞爾多夫人口635704(1) 
  • 2009至2017年期間,杜塞爾多夫住宅單位價格上升了81%
  • 杜塞爾多夫經濟穩定,目前失業率只有7.1%

在所有主要德國城市中,杜塞爾多夫人口排尾二,每平方公里人口密度只有2900-3000。與國際市場相比,其物業空置率只有1.5%,並且物業市場需求不斷擴大(1)。2009至2017年間,杜塞爾多夫就業水準提高了13%,顯示其繁榮的經濟環境。預計到2040年,杜塞爾多夫將新增加4000多個家庭,總家庭數將達到38萬,這一市場我們也將密切關注。

(1)加拿大鐵路雇員兄弟會(2)德意志銀行


icons-01.png紐卡素 NEWCASTLE

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負擔比率: 4.4

  • 纽卡素被譽為英國最幸福的城市,生活質量高居英國第一位
  • 纽卡素平均租金收益率為英國最高城市之一(3)
  • 纽卡素被評為除倫敦外,交通最發達的城市

紐卡素的經濟以蓬勃發展的數碼產業為主,占所有行業的40%,該行業在職員工27000餘人,為當地經濟創造價值140億元以上(1)。紐卡素也吸引了大批大學生和畢業生,高學歷勞動力也吸引了全球知名企業入駐(1)。在過去13年中,物業租賃數量增加了近60%,而城市中現有22000個單位。紐卡素的平均租金收益率居英國之首,其樓價卻比全英平均樓價低40%(3)。目前,紐卡素出租物業的平均入住率超過95%。依據紐卡素市政部門的消息,如果物業發展不能跟上當前的需求水準,到2030年出租物業缺口將達到16500個。

(1)英國物業投資公司;(2)世界城市資源研究中心; (3)萊坊物業


icons-01.png西雅圖 SEATTLE

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負擔比率: 5.5

  • 西雅圖是人口增長最快的美國主要城市之一,2016年人口增長率為3.1%(2)
  • 西雅圖勞動市場强勁,失業率低,就業機會巨大
  • 自2016年9月以来,西雅圖在全美樓價中上升最快(2)

2016年,在美國50個主要人口繁多的城市中,西雅圖的人口年增長率最快,達到3.1%(2)。從2015年年中到2016年中,西雅圖淨增加近21000人口(3)。西雅圖就業機會多,青年人才大量湧入是其原因之一。華盛頓州有25萬個技術工作崗位,其中有90%位於大西雅圖地區(4)。西雅圖科技市場蓬勃發展,青年人才的住屋需求持續擴大。此外,最近,溫哥華針對外國購買物業的買家,一律徵收15%的稅收,因此中國物業投資者蜂擁到鄰近的西雅圖市。據福布斯顯示,在該市最受歡迎的街區,中國買家佔買家一半以上(4)。由於年輕專業人士和國際買家的強勁需求,西雅圖樓價在2017年同比增長12.7%,過去5年間總計增長62.7%(5)。福布斯預測西雅圖未來將繼續保持增長(6);物業經紀網站預測,到2018年西雅圖物業將升值6.2%(7)。

(1)世界城市資源研究中心; (2)雅虎金融; (3)西雅圖時報;(4)福布斯; (5)標準普爾道鐘斯指數; (6)福布斯; (7)波特蘭物業經紀上市公司


icons-01.png波特蘭 PORTLAND

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負擔比率: 5.5

  • 《福布斯》雜誌,將波特蘭列為2017年美國商業和職業排名第一的城市(2)
  • 2018年波特蘭預計將有5%的樓價上升。
  • 許多頂尖公司在波特蘭擁有大量的本地業務。

得益於廣闊的經濟前景以及人才的大量湧入,波特蘭位於“福布斯2017年度最佳商業職業城市排行榜”榜首。近年來,青年人才大批湧入,極大地促進了當地經濟發展。家庭收入自2011年以來年上升4%,失業率從2009年最高的11.3%下降到4%以下(2)。耐克、英特爾、波音、易趣網和穀歌在波特蘭市區擁有大量本地業務,這些都得益于市中心50英里以內的36所大學及其15萬名大學生(2)。與此同時,波特蘭物業供給仍然很低,導致供需嚴重失衡。因此,波特蘭的樓價2017年上升9.3%,2012至2017年間總計上升56.8%(3)。在可預見的未來,由於持續供應不足和千禧一代的強勁需求,2018年波特蘭樓價將預計升值5% 。

(1)世界城市資源研究中心; (2)福布斯; (3)標準普爾道鐘斯指數; (4)波特蘭物業經紀上市公司


icons-03.png調查中的項目

icons-03.png巴黎 PARIS

paris.jpg

負擔比率:暂無數據

  • 法國自2011年第二季以來,至今經濟增長速度最快
  • 失業率創5年來最低(2)
  • 巴黎將於2018年,在全球高級住宅市場穩居較前位置,樓價預期上升9%

自總統埃馬紐埃爾·馬克隆當選後,法國經濟前景改善,人民信心增強,巴黎的物業市場,尤其是其高級物業市場受益。法國經濟在2017年第三季度同比增長2.3%,環比第二季度增長1.8%,為2011年第二季度以來的最高水準。在強大的經濟基礎支撐下,自2016年年中以來,巴黎的經濟增長令人矚目。巴黎的住宅單位價格在2017年第三季度同比跳躍式增長7.8%, 是同期法國整個國家增速的兩倍(3)。展望未來, 萊坊物業預測2018年巴黎將引領全球高檔住宅市場,超越十年來表現最佳的倫敦、紐約等城市,表現突出,只需一年時間,就已有9%的增長速度(4)。

(1)全球城市生活資來源資料站; (2)交易經濟學; (3)路透; (4)萊坊物業


icons-03.png伊斯坦堡 ISTANBUL

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負擔比率:暂無數據

  • 伊斯坦堡是土耳其最大城市,其經濟總量約占土耳其經濟的40%(2)
  • 大規模城市轉型進行中,其中包括新建鐵路和機場(3)

伊斯坦堡經濟增長強勢,整個城市大規模城鎮化改造,加之政府強力支持,如此背景下,伊斯坦堡的住宅市場日益受到青睞(3)。2017年第三季度,伊斯坦堡經濟同比增長11.1%,是自2013年第三季度以來的最高增速(4)。伊斯坦堡一直致力於力擴大基礎設施,其基礎設施建設在國際上處於領先地位(2)。一些大型項目包括城際高鐵和新伊斯坦布爾機場,預計將在2018年完成。政府的政策在支持住宅物業方面也發揮極大作用,外國公民購買物業價值滿100萬美元者,可獲得本國公民身份。根據土耳其央行的資料,2017年10月,伊斯坦堡樓價同比上升7.8%。

(1)全球城市生活資來源資料站; (2)伊斯坦布爾投資平臺;(3)普華永道; (4)交易經濟學; (5)土耳其共和國中央銀行